01
Cashflow ab dem ersten Monat
Jede Einheit, die wir vorstellen, ist bereits saniert und vermietet oder wird innerhalb einer vereinbarten Frist vermietet. Sie kassieren sofort Miete, statt auf einen Nachmieter zu warten.
Für Internationals, die in Deutschland leben und arbeiten
Deutsche Immobilien besitzen. Ohne die Arbeit.
Beschaffen
Wir beschaffen Off-Market-Wohnungen, strukturieren die Finanzierung und begleiten Sie bei jedem Schritt, vom ersten Gespräch bis zur Übergabe. Sie bauen ein Portfolio auf, das Miete zahlt und Ihre Steuerlast senkt.
- Deutschlandweit
- Beschaffung
- Finanzierung
- Begleitung
Warum SmartCapital
Alles, was Immobilien-Investment schwer macht, nehmen wir Ihnen ab
Die meisten Internationals in Deutschland kaufen nie, weil der Markt über deutschen Papierkram, deutsche Banken und lokale Kontakte läuft. Wir liefern alle drei.
Worüber der deutsche Markt läuft
- Deutscher Papierkram
- Deutsche Banken
- Lokale Kontakte
Der Ansatz von SmartCapital
02
Wenig bis kein Eigenkapital nötig
Bei starkem Einkommensprofil finanzieren unsere Bankpartner den Kaufpreis und in vielen Fällen auch die Kaufnebenkosten. Sie starten, ohne Ihre Rücklagen anzutasten.
03
Off-Market-Bestand
Wir kaufen Portfolios direkt von Bauträgern, Banken und Nachlässen. Das meiste, was wir vorstellen, erscheint nie auf ImmoScout oder einem öffentlichen Portal.
04
Begleitung bei jedem Schritt
Notartermin, Finanzierung, Kauf und Übergabe: Wir begleiten Sie persönlich durch den gesamten Prozess. Ihr Aufwand: eine Unterschrift und ein Bankkonto.
Vorteile einer Immobilie als Kapitalanlage
Der Mieter tilgt Ihr Darlehen, der Staat fördert über Steuervorteile
Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Verkauf steuerfrei
Sachwert mit Inflationsschutz und langfristiger Wertsteigerung
Mit Bankfinanzierung investieren Sie Kapital, das Sie nicht besitzen müssen
Planbare Mieteinnahmen als zweites Einkommen und Altersvorsorge
Diese Objektarten vermitteln wir
Bestandsimmobilien
Sanierte, vermietete Wohnungen mit Cashflow ab dem ersten Monat. Der Klassiker für den Einstieg.
Neubau
Energieeffiziente Objekte mit geringer Instandhaltung, aktueller Technik und attraktiver Abschreibung.
Pflegeimmobilien
Apartments in Pflegeeinrichtungen mit langfristigen Betreiberverträgen und planbaren Erträgen.
Sanierungsobjekte
Einkauf unter Marktwert, Aufwertung durch unser Handwerksnetzwerk, Wertsteigerung nach Plan.
Das Beratungsgespräch ist das Richtige für Sie, wenn
- Sie in Deutschland leben und arbeiten und Ihr Einkommen für sich arbeiten lassen wollen
- Sie Vermögen aufbauen möchten
- Sie wissen wollen, welches Budget und welche Objekte realistisch zu Ihnen passen
- Sie eine ehrliche Einschätzung erwarten, auch wenn sie Nein lautet
Deutschlandweit
Wir kaufen überall dort, wo es sich rechnet
Wir suchen in ganz Deutschland nach Wohnungen, die sich von selbst tragen.
Standort wählen
Beispielobjekt
Berlin
Berlin
3 Zimmer · 72 m² · Saniert · vermietet
- Kaufpreis
- 316.000 €
- Kaltmiete
- 1.500 € pro Monat
- Bruttorendite
- 5,70 %
…und weitere Standorte in ganz Deutschland.
Beispielobjekte zur Veranschaulichung typischer Kennzahlen in unseren Ankaufsregionen. Gerundet, kein konkretes Angebot und keine Zusage zu Verfügbarkeit, Preis oder Miete zu einem bestimmten Zeitpunkt.
Leistungen
Vier Leistungen, ein Ansprechpartner
Ob erster Kauf oder laufendes Projekt: Wir begleiten Sie deutschlandweit bei Neubau, Bestand und Pflegeimmobilien.
Smart CapitalImmobilien
Ein Ansprechpartner
Erster Kauf mit Begleitung
Wir begleiten Sie Schritt für Schritt durch Ihren ersten Immobilienkauf: Objektauswahl, Finanzierung, Notartermin und Übergabe, mit klaren Zahlen vor jeder Entscheidung.
Beratung
Ehrliche Einschätzung zu Budget, Strategie und Objekt, bevor Sie unterschreiben. Wir sagen Ihnen auch, wenn ein Kauf gerade nicht sinnvoll ist.
Projektbegleitung
Wir steuern Ihr Vorhaben über alle Phasen und koordinieren Bauträger, Banken und Notare, bis das Projekt steht.
Maklertätigkeiten
Vermittlung passender Objekte aus unserem Netzwerk: vom Neubau über Bestand bis zur Pflegeimmobilie, deutschlandweit.
Was wir übernehmen
Vom ersten Gespräch bis zur Miete auf Ihrem Konto
Niemand drückt Ihnen einen Stapel deutscher Verträge in die Hand und lässt Sie damit allein.
- Beschaffung von Off-Market-Einheiten passend zu Einkommen und Zielen
- Finanzierungsbegleitung: Bankauswahl, Antrag und komplette Unterlagenabwicklung
- Notartermin, Übersetzung und Vertragsdurchsprache
- Portfolio-Review und Planung der nächsten Einheit
So funktioniert's
Fünf Schritte, rund acht Wochen
Die ersten beiden Schritte sind kostenlos und unverbindlich. Sie entscheiden erst, wenn Sie ein konkretes Objekt mit echten Zahlen gesehen haben.
Schritt 01 / 05
Strategiegespräch
30 Minuten, um Einkommen, Aufenthaltsstatus, Zeitrahmen und Ziele zu verstehen und Ihnen ehrlich zu sagen, ob es passt.
Einkommen · Status · Ziele
Beispielrechnung
Immobilie ohne Eigenkapital: Was eine 150.000-€-Wohnung wirklich kostet
Stellen Sie sich vor: Sie besitzen eine Eigentumswohnung. Die Kaufnebenkosten finanzieren wir clever mit oder halten sie minimal, die Wohnung selbst bezahlt zu 100 % die Bank. Der Clou: Ihr Mieter und das Finanzamt übernehmen fast die komplette Rate.
Monatliche Einnahmen
Miete
+ 500 €
Ihr Mieter zahlt den Großteil Ihres Kredits. Jeden Monat.
Steuervorteil
+ 199 €
Als Vermieter setzen Sie viele Kosten steuerlich ab.
- 137 € durch Abschreibung (AfA)
- 62 € durch Zinsen & Werbungskosten
Mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten lässt sich die Abschreibung oft deutlich anheben.
Gesamteinnahmen
+ 699 €
Monatliche Ausgaben für das Objekt
Zinsen
− 600 €
Die Gebühr der Bank. Dank Mieteinnahme tut sie kaum weh. In diesem Beispiel rechnen wir mit 4,8 % Zins.
Tilgung
− 125 €
Keine echte Ausgabe, sondern Sparen: Sie zahlen den Kredit ab und erhöhen Ihr Nettovermögen. (Beispiel: 1 % Tilgung)
Verwaltung
− 25 €
Ihr Sorglos-Beitrag. Profis kümmern sich um alles.
Rücklage
− 25 €
Ihr Sicherheitspuffer für Reparaturen.
Gesamtkosten
− 775 €
Ihr monatlicher Eigenanteil
76 €
Wer 76 € im Monat aufs Sparkonto legt, hat nach zehn Jahren gut 9.000 €. Wer sie in diese Immobilie steckt, besitzt ein Objekt im Wert von 150.000 €, das der Mieter abbezahlt und das im Wert steigt. Nach zehn Jahren ist der Verkauf steuerfrei. Genau das unterscheidet Sparen von Investieren.
Vereinfachtes, illustratives Rechenbeispiel ohne Gewähr. Zins, Tilgung, Miete und Steuereffekt hängen von Objekt, Finanzierung und Ihrer persönlichen Situation ab.
Unser Partnernetzwerk
Weitere Partner aus Finanzierung, Steuerberatung und Hausverwaltung stellen wir Ihnen im Erstgespräch persönlich vor.
Voraussetzungen
Mit wem wir arbeiten können
Deutsche Banken finanzieren Stabilität, nicht Begeisterung. Das sind ihre Kriterien, nicht unsere, und wir sagen es Ihnen lieber jetzt als nach drei Terminen.
- 01Dauerhaftes Aufenthaltsrecht
- Deutsche oder EU-Staatsbürgerschaft oder eine Niederlassungserlaubnis. Eine Blaue Karte EU allein reicht unseren Finanzierungspartnern in der Regel nicht.
- 02Nettoeinkommen ab 2.500 € / Monat
- Haushaltsnettoeinkommen nach Steuern und Sozialabgaben. Zwei Einkommen können kombiniert werden, wenn Sie gemeinsam kaufen.
- 03Unbefristete Anstellung
- Unbefristeter deutscher Arbeitsvertrag außerhalb der Probezeit. Selbstständige und Freiberufler liegen leider außerhalb unseres aktuellen Finanzierungsprogramms.
- 04Saubere Bonität
- Eine SCHUFA ohne aktive Negativmerkmale. Bestehende Kredite sind unproblematisch, solange sie normal bedient werden.
Noch nicht ganz so weit? Melden Sie sich trotzdem. Wir sagen Ihnen, was sich ändern müsste und wann ein neues Gespräch sinnvoll ist.
Ergebnisse
Was unsere Kunden sagen
Geprüfte Bewertungen von Investoren, mit denen wir gearbeitet haben.
Wir haben mit einer Wohnung angefangen, und als Finanzierung und Ablauf einmal standen, folgten die nächsten beiden fast von selbst. Drei Wohnungen in einem Jahr hätte ich mir vorher nicht zugetraut.
K. Nowak
Beraterin, Düsseldorf
3 Wohnungen · in einem Jahr
Ich war sechs Jahre in Deutschland und dachte, Kaufen sei ohne deutschen Pass und großes Eigenkapital unmöglich. Zwei Wohnungen später, beide cashflow-positiv, weiß ich: doppelt falsch.
A. Sharma
Software-Entwickler, München
2 Wohnungen · positiver Cashflow
Als Junior Engineer dachte ich, ohne Eigenkapital sei Kaufen unmöglich. Die kostenlose Finanzierungsprüfung zeigte das Gegenteil: Meine erste Wohnung habe ich ganz ohne eigenes Kapital gekauft.
M. Rossi
Junior Engineer, Frankfurt
1 Wohnung · ohne Eigenkapital
Beim Notar
Hier wird aus der Entscheidung Eigentum
Jeder dieser Termine ist ein Kaufvertrag, der beurkundet wurde. Ein Ausschnitt unserer Käufer am Tag der Unterschrift.
Individuelle Ergebnisse hängen von Einkommen, Finanzierungskonditionen und dem konkreten Objekt ab. Vergangene Entwicklungen sind keine Garantie für künftige Erträge.
FAQ
Die Fragen, die alle stellen
Brauche ich wirklich kein Eigenkapital?
Oft nicht. Bei starkem Einkommensprofil und sauberer Bonität finanzieren unsere Partnerbanken den Kaufpreis und in vielen Fällen auch die Kaufnebenkosten. Ob das auf Sie zutrifft, zeigt die kostenlose Finanzierungsprüfung. Wir versprechen es nie vorab.
Kann ich kaufen, ohne Deutscher zu sein?
Ja. Für den Immobilienerwerb durch Ausländer gibt es in Deutschland keine Beschränkung. Die Hürde liegt bei der Finanzierung: Banken wollen ein dauerhaftes Aufenthaltsrecht sehen. Deshalb stehen Niederlassungserlaubnis oder EU-Staatsbürgerschaft in unseren Voraussetzungen.
Wo liegen die Objekte?
Deutschlandweit.
Was, wenn der Mieter nicht zahlt oder auszieht?
Die Hausverwaltung übernimmt Mahnwesen und Neuvermietung. Zusätzlich kalkulieren wir in jeder Rechnung eine monatliche Rücklage für Leerstand und Instandhaltung. Die Zahlen, die Sie sehen, sind also bereits nach Risikovorsorge.
Wie funktioniert die Steuerersparnis genau?
Als Vermieter setzen Sie die Gebäudeabschreibung, Kreditzinsen und laufende Kosten von den Mieteinnahmen ab. Ergibt sich rechnerisch ein Verlust, mindert er Ihr Arbeitseinkommen und damit die Lohnsteuer. Wir stimmen uns mit Ihrem Steuerberater ab. Eine eigene Steuerberatung leisten wir nicht.
Was kostet mich Ihre Leistung?
Beratung, Finanzierungsprüfung und Objektvorstellung sind kostenlos. Vergütet werden wir bei erfolgreichem Abschluss von der Verkäuferseite. Das wird Ihnen vor jeder Unterschrift schriftlich offengelegt.
Wie lange dauert der gesamte Prozess?
In der Regel sechs bis zehn Wochen vom ersten Gespräch bis zum Notartermin, abhängig davon, wie schnell die Unterlagen vorliegen und wie zügig ein passendes Objekt verfügbar ist.
Was, wenn ich später verkaufen möchte?
Sie können jederzeit verkaufen. Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Veräußerungsgewinn für Privatpersonen in Deutschland steuerfrei. Deshalb planen wir jeden Kauf mit diesem Horizont.
Der beste Zeitpunkt zum Starten war vor fünf Jahren.
Der zweitbeste ist ein 30-Minuten-Gespräch, das nichts kostet und zu nichts verpflichtet.
- 100 % unverbindlich
- Individuelle Einschätzung
- Alle Fragen geklärt