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Du cashflow dès le premier mois
Chaque bien que nous présentons est déjà rénové et loué, ou le sera dans un délai convenu. Vous encaissez des loyers immédiatement au lieu d'attendre un locataire.
Pour les internationaux qui vivent et travaillent en Allemagne
Devenez propriétaire en Allemagne. Sans vous en occuper.
Dénicher
Nous dénichons des appartements off-market, structurons le financement et vous accompagnons à chaque étape, du premier appel à la remise des clés. Vous bâtissez un patrimoine qui vous verse des loyers et réduit vos impôts.
- Toute l'Allemagne
- Sourcing
- Financement
- Accompagnement
Pourquoi SmartCapital
Tout ce qui rend l'investissement immobilier difficile, nous le prenons en charge
La plupart des internationaux en Allemagne n'achètent jamais : le marché repose sur la paperasse allemande, les banques allemandes et les contacts locaux. Nous apportons les trois.
Ce sur quoi repose le marché allemand
- Paperasse allemande
- Banques allemandes
- Contacts locaux
L'approche SmartCapital
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Peu ou pas d'apport nécessaire
Avec un bon profil de revenus, nos banques partenaires financent le prix d'achat et, dans de nombreux cas, les frais d'acquisition. Vous démarrez sans toucher à votre épargne.
03
Un parc off-market
Nous achetons des portefeuilles directement auprès de promoteurs, de banques et de successions. La plupart de nos biens n'apparaissent jamais sur ImmoScout ni sur aucun portail public.
04
Accompagné à chaque étape
Notaire, financement, achat et remise des clés : nous vous accompagnons personnellement tout au long du processus. Votre rôle : une signature et un compte bancaire.
Les atouts de l'immobilier comme placement
Votre locataire rembourse le prêt, l'État aide via les avantages fiscaux
Après dix ans de détention, la revente est exonérée d'impôt
Un actif tangible qui protège de l'inflation et s'apprécie à long terme
Le financement bancaire vous fait investir un capital que vous n'avez pas à posséder
Des loyers prévisibles comme deuxième revenu et préparation de la retraite
Les types de biens que nous proposons
Ancien
Appartements rénovés et loués, avec cash-flow dès le premier mois. La voie classique pour débuter.
Neuf
Biens économes en énergie, peu d'entretien, technique récente et amortissement attractif.
Résidences de soins
Appartements en établissement de soins avec baux d'exploitation de longue durée et revenus prévisibles.
À rénover
Achat sous le prix du marché, valorisation par notre réseau d'artisans, plus-value planifiée.
L'entretien conseil est fait pour vous si
- vous vivez et travaillez en Allemagne et voulez faire travailler vos revenus
- vous voulez construire un patrimoine
- vous voulez savoir quel budget et quels biens vous correspondent réellement
- vous attendez un avis honnête, même si la réponse est non
Toute l'Allemagne
Nous achetons partout où les chiffres tiennent
Nous cherchons dans toute l'Allemagne des appartements qui s'autofinancent.
Choisir un lieu
Bien exemple
Berlin
Berlin
3 pièces · 72 m² · Rénové · loué
- Prix d'achat
- 316 000 €
- Loyer hors charges
- 1 500 € par mois
- Rendement brut
- 5,70 %
…et d'autres villes dans toute l'Allemagne.
Biens d'exemple illustrant les chiffres typiques de nos régions d'achat. Valeurs arrondies, sans offre concrète et sans engagement sur la disponibilité, le prix ou le loyer à un moment donné.
Prestations
Quatre prestations, un seul interlocuteur
Premier achat ou projet en cours : nous vous accompagnons dans toute l'Allemagne, dans le neuf, l'ancien et les résidences de soins.
Smart CapitalImmobilien
Un seul interlocuteur
Premier achat accompagné
Nous vous guidons pas à pas dans votre premier achat immobilier : choix du bien, financement, rendez-vous notarial et remise des clés, avec des chiffres clairs avant chaque décision.
Conseil
Une évaluation honnête du budget, de la stratégie et du bien avant toute signature. Nous vous dirons aussi quand un achat n'est pas encore raisonnable.
Suivi de projet
Nous pilotons votre projet à travers toutes les phases et coordonnons promoteurs, banques et notaires jusqu'à son achèvement.
Courtage
Des biens adaptés issus de notre réseau : neuf, ancien et résidences de soins, partout en Allemagne.
Ce que nous prenons en charge
Du premier appel au loyer sur votre compte
Personne ne vous laisse seul avec une pile de contrats allemands.
- Sourcing de biens off-market adaptés à vos revenus et à vos objectifs
- Accompagnement du financement : choix de la banque, dossier et gestion complète des documents
- Rendez-vous notarial, traduction et relecture du contrat
- Bilan de portefeuille et préparation du prochain achat
Comment ça marche
Cinq étapes, environ huit semaines
Les deux premières étapes sont gratuites et sans engagement. Vous ne décidez qu'après avoir vu un bien concret avec de vrais chiffres.
Étape 01 / 05
Entretien stratégique
30 minutes pour comprendre vos revenus, votre statut de séjour, votre horizon et vos objectifs, et vous dire honnêtement si cela peut fonctionner.
Revenus · Statut · Objectifs
Exemple de calcul
Un bien sans apport : ce que coûte vraiment un appartement à 150 000 €
Imaginez : vous possédez un appartement. Les frais d'acquisition sont financés intelligemment ou réduits au minimum, et l'appartement lui-même est payé à 100 % par la banque. L'astuce : votre locataire et le fisc couvrent presque toute la mensualité.
Revenus mensuels
Loyer
+ 500 €
Votre locataire paie l'essentiel de votre crédit. Chaque mois.
Avantage fiscal
+ 199 €
En tant que bailleur, vous déduisez de nombreux frais de vos revenus imposables.
- 137 € grâce à l'amortissement (AfA)
- 62 € grâce aux intérêts et frais déductibles
Une expertise de durée d'utilisation résiduelle permet souvent d'augmenter nettement l'amortissement.
Revenus totaux
+ 699 €
Dépenses mensuelles du bien
Intérêts
− 600 €
La commission de la banque. Grâce au loyer, elle pèse à peine. Cet exemple table sur un taux de 4,8 %.
Remboursement
− 125 €
Pas une vraie dépense mais de l'épargne : vous remboursez le crédit et augmentez votre patrimoine net. (Exemple : 1 % d'amortissement)
Gestion
− 25 €
Votre forfait sérénité. Des professionnels s'occupent de tout.
Réserve
− 25 €
Votre coussin de sécurité pour les réparations.
Dépenses totales
− 775 €
Votre effort d'épargne mensuel
76 €
Placez 76 € par mois sur un livret et vous aurez environ 9 000 € au bout de dix ans. Placez-les dans ce bien et vous possédez un actif de 150 000 € que votre locataire rembourse et qui prend de la valeur. Après dix ans, la revente est exonérée d'impôt. Voilà exactement ce qui distingue épargner d'investir.
Exemple simplifié et illustratif, sans garantie. Taux, amortissement, loyer et effet fiscal dépendent du bien, du financement et de votre situation personnelle.
Notre réseau de partenaires
D'autres partenaires en financement, conseil fiscal et gestion locative vous sont présentés personnellement lors du premier entretien.
Conditions
Avec qui nous pouvons travailler
Les banques allemandes prêtent à la stabilité, pas à l'enthousiasme. Ce sont leurs critères, pas les nôtres, et nous préférons vous le dire maintenant plutôt qu'après trois rendez-vous.
- 01Droit de séjour permanent
- Nationalité allemande, citoyenneté de l'UE ou permis d'établissement (Niederlassungserlaubnis). Une Carte bleue européenne seule ne suffit généralement pas à nos banques partenaires.
- 02Revenus nets à partir de 2 500 € / mois
- Les revenus nets de votre foyer après impôts et cotisations sociales. Deux revenus peuvent être combinés si vous achetez à deux.
- 03Emploi à durée indéterminée
- Un contrat de travail allemand à durée indéterminée, période d'essai terminée. Les profils indépendants et freelances sont hélas hors de notre programme de financement actuel.
- 04Dossier de crédit sain
- Un dossier SCHUFA sans inscription négative active. Les crédits en cours ne posent pas de problème tant qu'ils sont remboursés normalement.
Pas encore tout à fait prêt ? Parlez-nous quand même. Nous vous dirons ce qui devrait changer et quand il sera pertinent de se reparler.
Résultats
Ce que disent nos clients
Avis vérifiés d'investisseurs que nous avons accompagnés.
Nous avons commencé avec un appartement et, une fois le financement et le processus en place, les deux suivants ont presque suivi d'eux-mêmes. Trois appartements en un an, je ne l'aurais pas cru avant.
K. Nowak
Consultante, Düsseldorf
3 appartements · en un an
J'étais en Allemagne depuis six ans et je pensais qu'acheter était impossible sans passeport allemand ni gros apport. Deux appartements plus tard, tous deux à cashflow positif, j'avais tort sur les deux points.
A. Sharma
Ingénieur logiciel, Munich
2 appartements · cashflow positif
Jeune ingénieur, je pensais qu'acheter sans apport était impossible. La vérification de financement gratuite a prouvé le contraire : j'ai acheté mon premier appartement sans aucun capital personnel.
M. Rossi
Ingénieur junior, Francfort
1 appartement · sans apport
Chez le notaire
Là où la décision devient propriété
Chacun de ces rendez-vous correspond à un acte de vente authentifié. Un aperçu de nos acquéreurs le jour de la signature.
Les résultats individuels dépendent des revenus, des conditions de financement et du bien concret. Les performances passées ne garantissent pas les rendements futurs.
FAQ
Les questions que tout le monde pose
Ai-je vraiment besoin d'aucun apport ?
Souvent, oui. Avec un bon profil de revenus et un dossier de crédit sain, nos banques partenaires financent le prix d'achat et, dans de nombreux cas, les frais d'acquisition. La vérification de financement gratuite montre si c'est votre cas. Nous ne le promettons jamais à l'avance.
Puis-je acheter sans être citoyen allemand ?
Oui. Il n'existe aucune restriction à la propriété immobilière des étrangers en Allemagne. La limite est côté financement : les banques veulent un droit de séjour permanent, d'où le permis d'établissement ou la citoyenneté UE dans nos conditions.
Où se trouvent les biens ?
Dans toute l'Allemagne.
Et si le locataire ne paie plus ou déménage ?
La gestion locative s'occupe des impayés, des relances et de la relocation. Nous budgétons aussi une réserve mensuelle pour vacance et entretien dans chaque calcul présenté : les chiffres que vous voyez intègrent déjà ces risques.
Comment fonctionne exactement l'économie d'impôt ?
En tant que bailleur, vous déduisez l'amortissement du bâtiment, les intérêts d'emprunt et les charges de vos revenus locatifs. Si le résultat est une perte comptable, elle s'impute sur vos revenus salariaux et réduit l'impôt retenu à la source. Nous nous coordonnons avec votre conseiller fiscal. Nous ne donnons pas de conseil fiscal nous-mêmes.
Combien coûte votre service ?
L'entretien, la vérification de financement et la présentation du bien sont gratuits. Nous sommes rémunérés côté vendeur sur les transactions conclues, ce qui vous est communiqué par écrit avant toute signature.
Combien de temps dure l'ensemble du processus ?
En général six à dix semaines entre le premier appel et le rendez-vous notarial, selon la vitesse de constitution du dossier et la disponibilité d'un bien adapté.
Et si je veux revendre plus tard ?
Vous pouvez vendre à tout moment. Après dix ans de détention, la plus-value est exonérée d'impôt pour les particuliers en Allemagne : c'est pourquoi nous planifions chaque achat avec cet horizon.
Le meilleur moment pour commencer, c'était il y a cinq ans.
Le deuxième meilleur moment : un appel de 30 minutes qui ne coûte rien et n'engage à rien.
- 100 % sans engagement
- Évaluation individuelle
- Réponse à toutes vos questions